Please use this identifier to cite or link to this item: http://dx.doi.org/10.14279/depositonce-1399
Main Title: Empirical analysis of office markets: A spatio-temporal approach
Translated Title: Empirische Büromarktanalyse: Ein Raum-Zeit-orientierter Ansatz
Author(s): Fürst, Franz
Advisor(s): Wagner, Gert G.
Granting Institution: Technische Universität Berlin, Fakultät VII - Wirtschaft und Management
Type: Doctoral Thesis
Language: English
Language Code: en
Abstract: Im Mittelpunkt der vorliegenden Dissertation steht die empirische Analyse von Büroimmobilienmärkten. Im Rahmen dieser Arbeit werden die bislang weitgehend getrennt behandelten Gebiete der ökonometrischen Zeitreihenanalyse von Immobilienmärkten einerseits und der Querschnittsanalyse räumlicher Strukturen andererseits anhand ausgewählter Themen zusammengeführt. Zu diesem Zweck wird in fünf Hauptkapiteln der Arbeit jeweils eine immobilienwirtschaftliche Fragestellung im gewählten Untersuchungsraum New York untersucht, bei der sowohl eine räumliche Differenzierung als auch eine dynamische Veränderung über die Zeit zu beobachten ist. Zunächst wird im Einleitungskapitel der theoretische und empirische Kontext der Arbeit erläutert. Im Mittelpunkt der im zweiten Kapitel dargestellten Studie stehen die dynamische Veränderung der Bürobeschäftigten in regionaler Perspektive sowie eine Untersuchung der Agglomerationseffekte von Bürounternehmen. Zu diesem Zweck werden Konzentrationsmaße wie der Hirschman-Herfindahl Index, der räumliche Gini-Koeffizient und der Ellison-Glaeser Index für die vorliegenden Zeitreihendaten berechnet. Um auch kleinräumige Effekte messen zu können, wird diese Analyse im nächsten Schritt auf der Ebene der Postleitzahlenbezirke wiederholt. Das dritte Kapitel analysiert den Einfluss der terroristischen Anschläge des 11. September 2001 auf den New Yorker Büromarkt. Mit Hilfe einer Event-Studie wird nachgewiesen, dass die Anschläge zwar eine bislang unbekannte Größenordnung eines exogenen Schocks darstellen, die ökonomischen Effekte auf dem Büromarkt jedoch als räumlich und zeitlich relativ eng begrenzt anzusehen sind. Im vierten Kapitel wird ein simultanes Gleichungssystem entwickelt, das in der Lage ist, Prognosen für den Büromarkt Manhattans bis zum Jahr 2010 zu generieren. Der Output des Modells umfasst die drei Indikatoren Mieten, Leerstandsraten und Neubau von Büroflächen. Das fünfte Kapitel geht der Frage nach, ob eine ausreichende Portfolio-Diversifizierung mit einer einzigen Objektart (Büro) sowie innerhalb eines einzigen städtischen Immobilienmarkts möglich ist. Die meisten Studien dieser Art betrachten eine Streuung der in einem Portfolio enthaltenen Immobilien über weit auseinander liegende Regionen oder Länder, ohne die damit einhergehenden Transaktionskosten zu beachten. Die Frage nach der generellen Möglichkeit einer Diversifikation durch Investition in verschiedene Teilmärkte innerhalb einer Stadt wird mit Hilfe der Kointegrationsanalyse, der Granger-Kausalität sowie einer Impuls-Response-Analyse untersucht. Die Ergebnisse der empirischen Analyse legen nahe, dass eine ausreichende Diversifikation nur unter sehr spezifischen Bedingungen möglich ist. Im sechsten Kapitel werden die Bestimmungsfaktoren für Büromieten auf Gebäudeebene betrachtet. Zu diesem Zweck wird als innovative Komponente im hedonischen Standardverfahren ein Random-Effects Paneldatenmodell zusätzlich zur wiederholten Schätzung mit der OLS-Methode angewandt. Insbesondere wird der Frage nachgegangen, ob sich die Gewichte bestimmter räumlicher und objektspezifischer Merkmale konjunktur- und teilmarktabhängig verschieben. Insgesamt bestätigen die Analyseergebnisse die Annahme, dass Paneldatenmodelle aufgrund der festgestellten strukturellen Unterschiede Vorteile gegenüber einfachen Regressionsmodellen bieten, weil sie geeignet sind, diese dynamischen Prozesse adäquat abzubilden.
This dissertation focuses on the empirical analysis of office real estate markets. In particular, it attempts to bridge the gap between econometric time series analysis of real estate markets and cross-sectional analysis of spatial structures. To this aim, a number of exemplary research questions are investigated using empirical data of New York City. These questions are structured around five core chapters which each address a topic of spatiotemporal office market research with crucial implications for investment and policy practice. Following the introductory chapter is an inquiry into the dynamics of office employment in regional perspective and an exploration of the sources of agglomeration economies for office-using industries. The dynamics of office employment are investigated by calculating industry concentration indicators such as the Hirschman-Herfindahl index, the spatial Gini and the Ellison-Glaeser index. In a second stage of the employment analysis, I attempt to detect small-scale spillover effects by measuring concentration and co-agglomeration with zip code-level employment data. Chapter 3 analyzes the impact of the September 11 terrorist attack on the New York office market. Using an event study methodology, I examine whether the attack had only a limited impact on rental prices over a number of quarterly observations in the affected submarket of Lower Manhattan or whether the direct impact of the attack was indeed more widespread across time and space. The empirical evidence suggests that although the attack constituted an exogenous market shock of unprecedented magnitude, its effects on the office market were indeed limited. In the fourth chapter, I set out to develop and empirically estimate a simultaneous equation model that is capable of producing a contingent forecast of the aggregate Manhattan office market until 2010. The output of this model comprises three major indicators of the office market: rental rates, vacancy rates and new construction of office space. The fifth chapter analyzes data at the more disaggregated submarket level and attempts to answer the question if sufficient portfolio diversification is at all possible within a single urban market considering that most portfolio studies recommend geographic diversification across a number of regions or even countries. To test this hypothesis, I apply cointegration analysis, Granger causality and impulse response analysis in a vector-autoregressive framework. This topic is of particular practical relevance to real estate investors who need to know whether the gains they achieve by investing in a single urban market and lower transaction costs are potentially offset by excessive risk exposure through geographic concentration. In the sixth chapter, I analyze the determinants of office rents at the building level. To this aim, an innovative component is introduced to standard hedonic modeling by carrying out both repeated-measurement OLS and random-effects panel data analysis. Thus, I test whether locational and property-specific features are valued differently at each phase of the market cycle and across space by attempting to statistically detect structural breaks in the data. This question has potentially far-reaching consequences for both appraisal methods and future cash flow estimates as standard hedonic modeling typically does not allow for such structural differences. If structural differences do exist, however, they are not reflected in hedonic regression models that pool all time-series and cross-sectional observations. The empirical results support the assumption that applying panel data models yields better results in capturing these dynamic processes than the standard pooled OLS modeling procedure.
URI: urn:nbn:de:kobv:83-opus-13371
http://depositonce.tu-berlin.de/handle/11303/1696
http://dx.doi.org/10.14279/depositonce-1399
Exam Date: 28-Jun-2006
Issue Date: 27-Jul-2006
Date Available: 27-Jul-2006
DDC Class: 330 Wirtschaft
Subject(s): Immobilien
New Yorker Büromarkt
Ökonometrie
Querschnittsorientierte Zeitreihenanalyse
Cross-sectional time series analysis
Econometrics
New York office market
Real estate
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