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Main Title: Vertikal strukturierte Einkaufszentren in Innenstädten - Fallstudien zur gebauten Realität in Deutschland
Translated Title: Vertical Shopping Malls in City Centers - Case studies of projects in Germany
Author(s): Lange, Caroline
Advisor(s): Schäfer, Rudolf
Granting Institution: Technische Universität Berlin, Fakultät VI - Planen Bauen Umwelt
Type: Doctoral Thesis
Language: German
Language Code: de
Abstract: In Deutschland ist heute ein starker Trend zu erkennen, Einkaufszentren in den Innenstädten anstatt auf der „grünen Wiese“ zu entwickeln. Veränderungen im Baurecht und eine Wiederentdeckung der Innenstädte als Wirtschaftsstandort sind unter anderem Gründe für diesen Trend. Um die innerstädtischen Grundstücke wirtschaftlich optimal zu nutzen, wurden in letzter Zeit mehrere „vertikale“ Einkaufszentren geplant, deren Anzahl in Deutschland aber immer noch gering ist. Kritiker behaupten, daß „vertikale“ Einkaufszentren in einer europäischen Kultur des Flanierens auf Straßenniveau nicht tragfähig seien und daß allein „horizontale“ EKZ, z. B. in Form von Passagen in Deutschland Erfolg haben könnten. Vor diesem Hintergrund interessiert mich die Frage, welches in der Theorie und laut Meinung der Fachwelt die „Schlüsselkriterien“ für den Erfolg eines EKZ sind, wie diese Schlüsselkriterien in bestehenden „horizontalen“ und „vertikalen“ EKZ umgesetzt wurden und welcher Typus von EKZ sich als der erfolgreichere darstellt. Für meine Untersuchung wählte ich je zwei repräsentative Fallbeispiele „horizontaler“ und „vertikaler“ innerstädtischer Einkaufszentren. Die Analyse der Center erfolgt in drei Schritten: In einem ersten Schritt betrachte ich jedes Center separat vor dem Hintergrund der in der Theorie benannten Schlüsselkriterien (z. B. Lage, Anker, Satelliten, Branchenmix). In einem zweiten Schritt werden die Fallbeispiele gegenübergestellt und die Umsetzung der Schlüsselkriterien miteinander verglichen. In einem dritten Schritt wird anhand von Mieterlisten der Betreiber eine Einschätzung über den wirtschaftlichen „Erfolg“ der EKZ vorgenommen. Hierzu wird erörtert, welches Verhältnis von Ankern vs. Satelliten innerhalb des EKZ besteht und in welchen Lagen des EKZ ein besonders hoher bzw. besonders niedriger Mieterwechsel erfolgt. Ein hoher Anteil von umsatzstarken Satelliten und ein niedriger Mieterwechsel gelten als Indikatoren für Wirtschaftlichkeit. Die Analyse zeigt, daß die „Schlüsselkriterien“ in den „horizontalen“ EKZ stringenter und erfolgreicher umgesetzt wurden. Bei Betrachtung der Wirtschaftlichkeit ergibt sich, dass die Verteilung von Ankern vs. Satelliten in den „horizontalen“ Centern optimaler ist und daß die wenigsten Mieterwechsel ebenfalls in den „horizontalen“ Centern erfolgten. Die Ergebnisse müssen vor dem Hintergrund der in Deutschland bisher geringen Anzahl vertikaler EKZ betrachtet werden. Mit zunehmender Anzahl vertikaler Einkaufszentren und deren detaillierter Erforschung wird klarer werden, welcher Typus, „horizontal“ oder „vertikal“ der langfristig geeignete ist. Die heute ermittelten Ergebnisse aber unterstützen die verbreitete These, dass im hiesigen Markt die „horizontalen“ EKZ im Vergleich zu den „vertikalen“ EKZ das erfolgreichere Modell darstellen.
Today, the majority of new shopping centers in Germany are developed in downtown locations rather than in suburbs. Changes in the building codes as well as a rediscovery of the attractiveness of central city districts are, amongst others, reasons fort this. To generate a maximum profitability of expensive downtown land, a number of „vertical“ shopping centers have been developed recently. A fraction of retail specialists argue that vertical shopping centers cannot be commercially successful in a country like Germany where people follow the European tradition of street level shopping. In their opinion, only „horizontal“ retail concepts, such as shopping arcades can attract customers and generate adequate profitability. On this background, this dissertation seeks to answer the following questions: 1. What are the „key qualities“ for the success of a shopping center according to retail theory? 2. How have these „key qualities“ been implemented in vertical centers as opposed to horizontal ones? 3. Which type of shopping center proves to be the more successful at this moment in time? For my case study analysis I have selected two representative examples of horizontal and vertical shopping centers in German downtown areas. The analysis of the shopping centers is carried out in three steps. Firstly, I analyze each center on the background of the „key qualities“ as defined in retail theory (e.g. location, anchors, satellites, tenant mix). Secondly, I compare the four shopping centers and show how these „key qualities“ have been implemented. Thirdly, I analyze the center’s commercial success using tenant information issued by the center management. In particular, I analyze the space consumption of anchors vs. satellites in each center as well as the areas of high vs. low tenant fluctuation. A high proportion of satellites, paying supreme rents, and a low tenant fluctuation are, amongst others, evidence for commercial success of the particular shopping center. My research demonstrates that the „key qualities“ have been implemented much more stringent and successful in the horizontal shopping centers. Also, the space consumption of anchors vs. satellites as well as the tenant turnover are much better in the horizontal centers than in the vertical shopping centers. The results of my study must be seen in light of the comparatively small number of vertical centers in Germany. With the increase of vertical centers and their detailed analysis, we will know better which type of shopping centers, horizontal or vertical, will be the sustainable and successful type in the long run. However today, as shown by my research, „horizontal shopping centers“ prove to be more successful than “vertical shopping centers”. Therefore, for the time being, “horizontal shopping centers” seem to be the adequate and sustainable shopping center type for the German downtown real estate market.
URI: urn:nbn:de:kobv:83-opus-21828
http://depositonce.tu-berlin.de/handle/11303/2428
http://dx.doi.org/10.14279/depositonce-2131
Exam Date: 25-Nov-2008
Issue Date: 3-Apr-2009
Date Available: 3-Apr-2009
DDC Class: 620 Ingenieurwissenschaften und zugeordnete Tätigkeiten
Subject(s): Einkaufszentrum
Einzelhandel
Passage
Shopping Center
Vertikales Einkaufszentrum
Horizontal Shopping Center
Retail
Shopping Center
Shopping Mall
Vertical Shopping Center
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