Please use this identifier to cite or link to this item: http://dx.doi.org/10.14279/depositonce-4601
Main Title: Analyse der Einflüsse auf den merkantilen Minderwert von nutzungsbezogen saniertem Gewerbebauland auf der Basis einer empirischen Studie
Translated Title: An analysis of the drivebs of mercantile market value reduction of commercial building land after cleanup-for-purpose based on an survey among experts
Author(s): Morgenstern, Matthias
Advisor(s): Borgmann, Horst
Referee(s): Borgmann, Horst
Wellner, Kristin
Kötter, Theo
Granting Institution: Technische Universität Berlin, Fakultät VI - Planen Bauen Umwelt
Type: Doctoral Thesis
Language: German
Language Code: de
Abstract: Die vorliegende Arbeit befasst sich mit dem merkantilen Minderwert von Flächen, die von Altlasten betroffen waren und nach Sanierung als Gewerbebauland entwickelt werden, einem speziellen Aspekt der Wertermittlung solcher Grundstücke. Der Ansatz dieser Arbeit liegt in der direkten Verknüpfung des merkantilen Minderwerts mit dem Immobilienmarkt und seinen Mechanismen. Der merkantile Minderwert wird als ein Incentive aufgefasst, mit Hilfe dessen der Widerstand überwunden werden soll, den der Markt den Grundstücken entgegenbringt. Aus dieser Definition heraus lassen sich Ansätze für ein modellhaftes Verständnis des merkantilen Minderwerts ableiten. Je besser das Verständnis für die Mechanismen, die den Marktwiderstand solcher Grundstücke einstellen, desto transparenter und genauer kann der merkantile Minderwert in der Wertermittlung bemessen werden. Die Untersuchung leitet anhand der Literatur und punktueller Experteninterviews Thesen darüber ab, welche Treiber den Marktwiderstand eines nutzungsbezogen sanierten Gewerbegrundstücks beeinflussen. Aus diesen Thesen werden Aussagen formuliert, die dann zwei Gruppen von Experten in Form einer Online-Umfrage zur Beantwortung vorgelegt werden. Die Experten werden dabei als wesentliche Meinungsbildner stellvertretend für den Markt angesehen. Die Umfrage erfolgte als Online-Befragung mit geschlossenen Fragestellungen, bei denen die Teilnehmer das Maß ihrer Zustimmung zu den Aussagen auf einer siebenstufigen Likert-Skala beantworten konnten. 210 Rückläufer wurden bei rund 1.400 angesprochenen Experten erhalten, was einer Rücklaufquote von 15 % entspricht. Nach einer Bereinigung wegen missing-values und auffälligem Antwortverhalten wurden 184 Fragebögen für die deskriptive Statistik verwendet. Für die Testverfahren wurden 169 vollständige Fragebögen berücksichtigt. Die Antworten wurden mit Hilfe einer Faktorenanalyse und bivariaten Chi-Quadrattests sowie der Entscheidungsbaummethodik auf latente Variablen und auf Gruppenunterschiede getestet. Die Teilnehmer ordnen ihren Tätigkeitsschwerpunkt zu 78 % dem Flächenrecycling und Altlastenbearbeitung zu. Rund 64 % sagen aus, dass sie in den letzten 12 Monaten an fünf oder mehr Transaktionen mit Altlastenbezug beteiligt waren. Wesentliche Ergebnisse der Umfrage für die Gesamtgruppe sind: • Ein nutzungsbezogen saniertes Gewerbegrundstück erfährt einen Marktwiderstand, wenn der Verkäufer nicht in sehr hohem Maße die Besonderheiten des Grundstücks erläutert und offen kommuniziert. • Über den bodenschutzrechtlichen Vollzug hinaus hat eine Sanierungsbestätigung der Behörde Bedeutung als ein wichtiges Vermarktungsinstrument für nutzungsbezogen sanierte Gewerbeflächen. • Mangelnde Bereitschaft des Verkäufers, Garantien oder Kostenübernahmen bezüglich der Bodenqualität zu vereinbaren, baut Marktwiderstand auf. • Die Notwendigkeit zur Fortsetzung von Sanierungsmaßnahmen ist ein Treiber von Marktwiderstand. • Für den Marktwiderstand ist es fast unerheblich, ob Restbelastungen gut dokumentiert sind. Marktteilnehmer unterstellen darüber hinaus stets weitere, undokumentierte Restbelastungen und setzen diese mit unerwarteten Mehrkosten gleich Die Untersuchung auf Unterschiede zwischen den Gruppen: „rezente Erfahrung – keine rezente Erfahrung“ sowie „überwiegend auf Käuferseite tätig – überwiegend auf Verkäuferseite tätig“ ergab folgende Befunde: • Experten ohne rezente Erfahrung neigen dazu, die Randbedingungen, die Marktwiderstand aufbauen können, stärker zu problematisieren als erfahrene Experten. • Erfahrung im Hinblick auf Transaktionen nutzungsbezogen sanierter Grundstücke führt zu einem strukturierteren Antwortverhalten, das auch anhand sachlogischer Zusammenhänge nachvollziehbarer ist. • Käufer sehen die Notwendigkeit von weiter laufenden Sanierungsmaßnahmen und den Verbleib von Sanierungsinfrastruktur als kritisch an, Verkäufer proble-matisieren diesen Aspekt nicht. • Marktwiderstand entsteht aus einer rollenspezifisch unterschiedlichen Wahrnehmung von Sachverhalten. Zentrale Auswirkungen einer nutzungsbezogen Sanierung werden von Käufern und Verkäufern unterschiedlich eingeschätzt. • Will man Marktwiderstand abbauen, so ist ein vertieftes Verständnis der jeweils anderen Haltung notwendig. In einem Käufermarkt ist den Verkäufern zu raten, die Befindlichkeiten der Käufer zu verstehen. • In einem Käufermarkt wird alles, was die Investitionssicherheit erhöht, Marktwiderstand abbauen und umgekehrt wird Unsicherheit Marktwiderstand aufbauen. Dabei kommt es nicht auf tatsächliche Eigenschaften an, entscheidend ist die wahrgenommene Unsicherheit. Die Interpretation der Faktorenanalyse ergab folgende latente Variablen: • Verständnis für das Konzept der nutzungsbezogenen Sanierung • Zukunftsaussichten nach Kauf • Ausprägungen der früheren Altlast Die drei Faktoren erklären rd. 38 % der Varianz der Antworten der Gesamtgruppe. Als Anwendungsmöglichkeit der Ergebnisse werden ein halbquantitatives Modell für die Bemessung des merkantilen Minderwerts sowie Handlungsempfehlungen bei der Baulandaufbereitung gegeben.
The present thesis analyses the reduction in the market value of land which has been affected by contamination and is developed as a commercial site after decontamination– a particular aspect of the valuation of such properties. In this thesis, a direct link is made between the reduction in market value and the property market and its mechanisms. The reduction in market value is considered as an incentive which helps to overcome the market’s resistance to such properties. Starting from this definition, it is possible to derive approaches which lead to a schematic understanding of the reduction in market value. The better we understand the mechanisms which determine the market’s resistance to such properties, the greater the transparency and precision with which we can measure the reduction in market value when appraising their value. Based on the literature and interviews with selected experts, in this investigation theories were derived as to the drivers which influence the market’s resistance to a commercial site which has been decontaminated for functional reasons. Based on these theories, statements were formulated, which were then presented to two groups of experts to answer in the form of an online survey. These experts were considered to be significant shapers and disseminators of opinion and thus representatives of the market. The survey took the form of an online questionnaire with closed questions, which participants could answer by indicating the extent of their agreement with the statements on a seven-point Likert scale. 210 returns were received in response to approaches to around 1,400 experts, which corresponds to a 15% response rate. After making adjustments for missing values and unusual response behaviour, 184 questionnaires were used for the descriptive statistics. 169 complete questionnaires were used for the statistical tests. The responses were tested using a factor analysis as well as a bivariate chi-squared (X²) test and the decision-tree-method for latent variables and differences between groups, respectively. Of the participants, 78% specialise in recycling properties and managing contaminated sites. Around 64% said that they had been involved in five or more transactions involving contaminated land in the past 12 months. The main conclusions from the survey for the group as a whole are that: • A commercial site which has been decontaminated for functional reasons will meet with market resistance if the seller does not communicate openly or describe the issues affecting the site in very great detail; • An official decontamination certificate is significant as an important marketing tool for commercial sites which have been decontaminated for functional reasons, as well as confirming compliance with the law; • There will be market resistance if the seller is not prepared to agree to sufficient warranties or cost indemnities with regard to soil conditions; • A need for further decontamination will increase market resistance; • It makes almost no difference to market resistance whether contaminants are well documented. Market participants always assume that there is further, undocumented contamination and equate this with unpredictable additional costs An investigation of differences between the respondent groups, i.e. those with recent experience and those with no recent experience, and those acting mainly on the buy-side and those acting mainly on the sell-side, produced the following findings: • Experts with no recent experience tend to view the circumstances which can generate market resistance as more problematic than experienced experts; • Experience in transactions with functionally decontaminated sites leads to a more structured response, which also makes more coherent logical sense; • Buyers view the need for ongoing decontamination and the retention of decon-tamination infrastructure as critical; sellers do not see this issue as a problem; • Market resistance arises because people performing different roles perceive situations differently. The essential impact of functional decontamination is viewed differently by buyers and sellers; • A deeper understanding of the other side’s stance is required in order to break down market resistance. In a buyer’s market, sellers are advised to recognise buyers’ sensitivities; • In a buyer’s market, anything which increases the security of an investment will reduce market resistance. Conversely, uncertainty will build market resistance. This does not depend on the actual facts – what matters is the perception of uncertainty. Interpreting an analysis of these factors results in the following underlying variables: • Understanding the concept of functional decontamination; • Post-purchase outlook; • Characteristics of the previous contamination. These three factors explain around 38% of the variances between the responses of the group as a whole. These results could be used as a semi-quantitative model for assessing the reduction in market value and as a source of recommendations for the preparation of building land.
URI: urn:nbn:de:kobv:83-opus4-69953
http://depositonce.tu-berlin.de/handle/11303/4898
http://dx.doi.org/10.14279/depositonce-4601
Exam Date: 11-Jun-2015
Issue Date: 24-Aug-2015
Date Available: 24-Aug-2015
DDC Class: 300 Sozialwissenschaften
Subject(s): Altlasten
Expertenumfrage
Immobilienbewertung
Marktwiderstand
Merkantiler Minderwert
Stigma
Brownfields
Market resistance
Market value
Mercantile value reduction
Stigma
Survey among experts
Creative Commons License: https://creativecommons.org/licenses/by/3.0/de/
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