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Urban planning practice under neo-customary land tenure

the interface between government agencies and traditional authorities in peri-urban Ghana

Akaateba, Millicent Awialie

Contemporary discourses on land policy in sub-Saharan African countries have shifted from polarised debates that hitherto promoted formal land administration or romanticised customary tenure systems. Recent policy trends have emphasised the integration of customary and state tenure systems as a nascent strategy to achieve equitable land delivery. Conceptually embedded in the exploratory concepts of co-production and institutional hybridity, the main question posed by this thesis is how are collaborative engagements between local government planning administrations and customary authorities in land delivery forged and what outcomes are produced from these engagements in peri-urban Ghana? The thesis draws on a case study of neo-customary land delivery practices in the secondary towns of Tamale and Techiman, to interrogate the prevailing view that hybrid land governance systems can promote equitable land delivery. The findings of the thesis revealed that local planning and land delivery in Ghana are not undertaken as solely technical functions but as hybrid practices among a medley of actors with different interests and values. Interactions among these heterogeneous sets of actors are driven and shaped by local agency or practices and mediated through various negotiations and strategic alliances. This culminates in different outcomes for different individuals. Peri-urban land is thus jointly co-produced by state and neo-customary regulatory systems. These findings challenge the conventional understanding on formal and informal land markets in African cities. The overarching argument advanced by the thesis is that just as formal land administration is admissibly inequitable and hitherto idealised customary tenure evolving towards commodified and individualised systems, the harmonisation and integration of customary and state land administration systems does not analogously guarantee equitable and inclusive land management in Ghana. Rather, context specificity, the nuances in land tenure practices, and the actions of actors shape the generated outcomes. In rapidly urbanising secondary cities, the integration of customary and formal land administration systems has reinforced inequitable and exclusionary outcomes in land delivery due to the presence of unequal power relations, opportunistic behaviours, under-resourced government agencies, and re-interpreted traditions. The thesis thus cautions against the uncritical and unreserved generalisation of the outcomes of hybrid land tenure systems and advocates for experimentation and learning across various neo-customary land delivery contexts in sub-Saharan Africa. The thesis concludes by exploring and explicating the implications of hybrid practices of planning and land delivery for equitable and sustainable land delivery.
Zeitgen√∂ssische Diskurse zur Bodenpolitik in afrikanischen L√§ndern suŐądlich der Sahara haben sich von polarisierenden Debatten, die bisher entweder die formale Bodenverwaltung gef√∂rdert oder die herk√∂mmliche Methoden idealisiert haben, zu politischen Trends entwickelt, die die Integration von herk√∂mmlichen und staatlichen Bodenverwaltungssystemen als eine im Entstehen begriffene Strategie zur gerechten Bereitstellung von Land betonen. Konzeptuell eingebettet in die explorativen Konzepte von Koproduktion und institutioneller Hybridit√§t ist die Hauptfrage dieser Arbeit: Wie ist die Zusammenarbeit zwischen den lokalen Planungsverwaltungen und den traditionellen Institutionen der Bodenverwaltung gestaltet und welche Ergebnisse resultieren aus dieser Zusammenarbeit im peri-urbanen Bereich Ghanas? Basierend auf einer Fallstudie uŐąber die allt√§glichen Praktiken neo-landestypischer Prozesse zur Bereitstellung von Land in den sich schnell urbanisierenden Kleinst√§dten Tamale und Techiman, hinterfragt die Arbeit die vorherrschende Meinung, dass hybride Landnutzungssysteme eine gerechte Bereitstellung von Land f√∂rdern. Die Ergebnisse der Dissertation zeigten, dass lokale Planung und Bereitstellung von Land in Ghana nicht als rein technische Funktionen, sondern als hybride Praktik einer Mischung verschiedener Akteure mit unterschiedlichen Interessen und Werten durchgefuŐąhrt wird. Eine Zusammenarbeit zwischen diesen heterogenen Akteurskonstellationen von den lokalen Verantwortungstr√§ngern (local agency), welche diese bei den verschiedenen Verhandlungen und durch strategische Allianzen begleitet, wird dabei geformt und vorangetrieben. Dieser Prozess fuŐąhrt zu unterschiedlichen Ergebnissen fuŐąr die verschiedenen Individuen. Demnach wird peri-urbanes Land gemeinsam von staatlichen und neo-landestypischen Regulierungssystemen co-produziert. Diese Ergebnisse stellen das herk√∂mmliche Verst√§ndnis formaler und informeller Bodenverwaltung in afrikanischen St√§dten in Frage. Die uŐąbergeordnete Erkenntnis der Arbeit ist, dass, ebenso wie die formelle Landverwaltung in Ghana ineffektiv und ungerecht ist, das idealisierte System herk√∂mmlicher Bodenverwaltung zu einem Kommerzialisierungssystem und somit ungerecht wird. Die ZusammenfuŐąhrung beider Systeme garantiert nicht automatisch eine gerechte und inklusive Bodenverwaltung in Ghana. Vielmehr pr√§gen die Kontextspezifit√§t, die Nuancen in der Bodenverwaltung und die Handlungen der Akteure die erzielten Ergebnisse. In sich schnell urbanisierenden Kleinst√§dten hat die Kombination von herk√∂mmlichen und formellen Landverwaltungssystemen ungerechte und ausgrenzende Ergebnisse bei der Landverteilung aufgrund ungleicher Machtverh√§ltnisse, opportunistischer Verhaltensweisen, unzureichend ausgestattete Regierungsbeh√∂rden und neu interpretierte Traditionen verst√§rkt. Die Doktorarbeit warnt daher vor der unkritischen und uneingeschr√§nkten Verallgemeinerung der Ergebnisse hybrider Bodenverwaltungssysteme und setzt sich fuŐąr das Experimentieren und Lernen innerhalb der verschiedenen neo-traditionellen Verfahren von Landbereitstellung in Subsahara-Afrika ein. Die Arbeit schlie√üt mit der Erforschung und Erkl√§rung der Auswirkungen hybrider Planungspraktiken der der Bodenverwaltung fuŐąr eine gerechte und nachhaltige Bereitstellung von Land.